スポンサーリンク

 

 

コチラ↑の記事でお伝えしたように、不動産の価格には「売出価格」と「成約価格」との間には差があって、そもそも値引きが想定されているのを知った。

 

ただし、値引きしなくても、とっとと売れてしまうライバル多い「人気物件」は、それが当てはまらない。

 

また、時間をかければ売れることが分かっているので、まったく値引き交渉ができない物件もあるようだ。実際にわたしが購入した沖縄のマンションは、他にも検討者がいて急いで仮押さえした。営業マンにのせられた?という懸念もあったけれど、他の住民にそれとなくあたってみたが、やはり価格交渉NGだったようだ。時折売りに出されることもあるが、数か月で売れていく。

 

値引きが効かず、あっという間に消えていく、そういう物件は、定価で買うことになるけど逆にお買い得。(リセールバリューやっぱり大事!)。別記事で書くが、表に出ないうちに売れてしまう物件を見つけるのがやっぱり理想かも。

 

おかんおかん

値引き交渉するかどうか見極めが難しい~。

無理な価格交渉して、気に入った部屋をさっさと他の人に買われちゃうと辛い😥 。

 

そんな中、ついに「これは!」というお目当てのマンションの一室が売りに出た。しかしながら、予算は1千万超のオーバー。はたして、値引き交渉は可能なのか!?

 

値引き交渉を始めるために

口頭での交渉はNG

不動産の場合、「まけてください~」「幾らくらいまけてくれる?」などと、売り主はもちろん不動産仲介業者を介しても口頭で交渉することは基本的にはできない。逆に口約束なんて怖い 😐 。

 

では、どうするかというと、交渉の第一ステップとして、「購入申込書(買付申込書)」という書類を書いて、値引きを含めた申込価格で購入する意思があることを売り主に示す必要があるのだ。

 

おかんおかん

これくらいで買えたらラッキー♪と適当な価格で申し込むのはNGだよ。

相手からその価格でOKが出たのに、やっぱり買うのや~めたというわけにはいかないのだ。

 

早い者順なので、どうしても欲しい物件なら、急いで「購入申込書」を提出しておくこと!

 

相場を知っておく

というわけで、妥当な購入申し込みをするためには、当該マンションの相場-実際にどのくらいの価値があるのか-を把握しておかねばならない。

 

わたしたちは「マンションレビュー」のようなマンション評価サイトの他、各種掲示板や、不動産会社のブログ、個人ブログも、近隣マンションと比較対象しながら、チェックしまくっている。意外に新築時の売出価格が見つかることも多く、時には売り主がどのくらい「のっけて」売っているのかも分かる。現在、売り主としても「売り」を同時並行で進めているので、そのときにアドバイスされた値付けのテクニックが役に立つ~。

 

そして、現地に足を運んで、近所の環境や雰囲気、周りに新たな建物や施設ができる可能性がないか、人通りの有無(日中/夜間)、出入りする人々、マンションの管理状態なども自分の目で確かめている。

 

グーグルマップで見たときとずいぶん印象が違う物件も!ネット上ではキレイな外観なのにアラが目立つマンションもあれば、築古なのに逆にヴィンテージ感が増しているマンションもある(こうみてみると、実際に建った後を見ることができない新築マンションを買うのってリスク大~ 😯 )。

 

売り主の状況を探る

こうして、だいたいの相場がつかめた後、相手の仲介業者とのやり取りに入った。

 

売り主がどういう状況にあるのか、どんな希望を持っているのかを知っていて、教えてくれる可能性があるのは、相手側の仲介業者だけだ。だから、相手の不動産業者と良好なコミュニケーションをとることが、かなり大事だ。横柄な態度をとったり、冷やかしの客だと思われたりしないように、最初の面談では、身なりや態度に気をつけよう。

スポンサーリンク

 

ちなみに、大幅な値引きが狙えるのは以下のようなパターンが挙げられる。

  • 既に次の新居が決まっていて、住宅ローンが始まっている
  • 海外転勤などで、早い売却を希望している
  • 離婚で早期に売却を済ませたい
  • 販売開始から半年を過ぎても売れていない

 

最後のパターンを除いては、仲介業者から何となく事情を探るしかない。はたして、どこまで情報を明かしてくれるのか・・・。

 

忘れちゃいけない「金策」

冷やかしではない真剣度を見せるには、何はなくとも実際に購入できる資金があることを示すことが必須だ。

 

手付として物件価格の5~10%を用意することはもちろんのこと、残金が工面できなければ、そもそも「購入申込書」の意味がなくなる。住宅ローンの審査がおりずに契約が白紙に戻ることも起き得るため、いずれにせよ、資金を確保しておくことが交渉を有利に運ぶ要因になる。

 

わが家の場合、今住んでいる部屋が売れたら、それをそのまま購入資金に充てられるのだけれど、それを当てにするのは焦って良くない。

 

というものの、サラリーマンでないわが家はフラット35などの住宅ローンがおりる可能性が少ないので 😐 、住宅ローン以外の別の方法で資金をねん出することにした(この話は別記事で)。

 

可能な値引きの幅は?

一般的に可能な値引き額は端数分だ。たとえば、「4980万円」ならば「80万円」。そして、MAXでも新築時の販売価格の5%程度が相場と言われている。

 

おかんおかん

今回狙ってるマンション、5%値引きでも予算厳しいっ 😥 。

 

実はこのマンション、なかなか売りに出ず、今までの販売履歴がかなり少ないので過去のデータから判断しにくい。これは人気があることの証拠ともいえる。なにせ、他には代えがたい立地と、眺望も文句がないのだ。

 

というわけで、予算外ではあるが、2度にわたって内覧に出かけた。ただ、実際に室内をチェックしたところ、10年超というやや築古物件で、思ったよりリフォームが必要なことが分かった。当初予定していた間取り変更(3LDK→2LDK)、フロア、クロスの張替えに加えて、水回りの交換(キッチン、浴室、トイレ)、埋込エアコン交換、その他もろもろ設備の不具合のリフォームを入れるとますます予算オーバー 😯 。

 

すると、仲介業者さんから、思いがけない提案が・・・

 

「500万くらいの値引きで申し込んでみましょうか」

 

おとんおとん

営業マンがあちらから言い出すくらいだから、売出価格にかなり値引き幅をもたせたんだな。

リフォーム費用を抑えたとしてもやっぱり高すぎかなぁ。

 

おかんおかん

いい物件で、広さも十分なのに3カ月以上売れてないのはそのためだったのね。

 

ふつうならば無茶だと思える500万の値引きだが、物件の状態によっては、設備や仕様のリノベーションの内訳を具体化してみれば、相当額の値引きを交渉できる可能性があることが分かった。

 

おかんおかん

水回りは快適な生活を送るうえでこだわりたい部分だものね。

マンションの場合、そもそもどこまでリノベーションができるのか(もしくはできないのか)も勉強しておかなくちゃいけないの!?

 

購入申込を出してみた!

仲介業者からの500万円値引きの申し込みの提案。

 

よくよく考えてみて、リフォームは500万円内で何とか収める方向で、思い切ってこの条件で購入申込を行ってみることにした。

 

というのもどうしても譲れない条件(立地、階数、眺望、施工業者など)をクリアしていることの他、屋内駐車場有、24時間各フロアゴミ出し可、隣戸/上下階との騒音関連、セキュリティなどの細かな点も満足がいくこと、リセールバリューがある程度期待できることを考えて、予算オーバーには目をつぶることにした(>_<)。

 

さて、売り主からはどんな答えが?--これについては、次の機会に!