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早期売却で資産価値は維持できたか?

 

おかんおかん

家は一世一代のお買い物』と言う人も少なくないね。

でも、マンションは、10年~15年くらいで住み替えていくのもいいんじゃないかな。

おとんおとん

僕たちもほぼ10年毎に引っ越してるよね。

 

皆さんは賃貸派? それとも持ち家派? 

 

最近では、「近年の災害の多さ」や「失業/リストラなどによるローン破産」などによる住宅購入リスク、少子化による将来の住宅余り等の理由から、賃貸派の方が優勢なようだ。

 

賃貸派は、そういった経済的な理由にくわえて、住む場所をその時々でフレキシブルに変えられる「気楽さ」といった精神的な理由から、賃貸を強く勧めている。

 

でも、マンション(戸建て)は、特に永住するという思い入れがなくてもよい。わたしたちは子供がいないが、小さな子供がいるときや、子供が巣立ったあとや、いろいろな人生のステージに合わせて、住みたい場所や環境も変わってくる。

 

そして、家も結婚も、本当は1回目でピッタリと来るのは実は奇跡なんじゃないか(笑)と思っている。自分の好みや希望に合う家は、試行錯誤を重ねながら完成するのではないだろうか。

 

その度に、家賃を払い続けるのではなく、ローン金利が格安の今、不動産を資産として購入して、老後も住む場所を確保し、いざというときには財産として換金したり、子孫に財産として残してやったりするのも悪い選択ではないと思う。

 

ただし、そのためには、何よりも「上手な買い替え」が必須で、「負動産」ではなく、純粋に「資産」となる不動産を計画的に買わなければならない。

 

さて、なんと、昨年末12月に売り出したばかりのマンション、1月中旬にほぼ1月を経たずして、買い主様が見つかりました!しかも、1組目の内覧者が即購入決定していただきました!

 

前回の記事はコチラ↓。

 

ということで、約10年前に買った今のマンションが、計画通りに資産価値を維持できていたかどうか、今回はっきりと答えが出たわけだ 😯 。*デュアルライフのもう1つの拠点の石垣島の家も、将来、答え合わせされる予定。

 

おかんおかん

10年先のことなんて正確に予想できないから難しい。

10年前に、いつか売るときのことを考えて買ったはずだけど…。

その答え合わせができたよ~。

 

わが家のマンションは、ちょうど築10年程度だったので、資産価値を表す指標の「リセールバリュー」がそのまま当てはまる。

「リセールバリュー」とは?

RV(リセールバリュー)は、10年ほど前に分譲された新築マンションが、おおよそ10年後の現在、中古物件として当時の何倍の価格で取引されているかを示す指標。

RVの値が高いほど資産価値を維持できたと考えられる(ただし、RVは過去の実績を表すもので、今後の資産性を意味するものではない)。

リセールバリュー(%) = 中古流通時の価格 ÷ 新築分譲時の価格 × 100

 

リセールバリューは、不動産だけに当てはまる指標ではなく、中古車などのさまざまなモノの再販価格にも適用される。

 

リセールバリューを頭においておくと、賢い買い物ができる。だからと言って、再販のときにもっと値を上げる可能性があるバーキンやロレックスよりも、自分の好きなバッグや時計を買いたいけどね 😉 。

 

リセールバリューは約100でした

最初に、結論から申しあげると、わが家のリセールバリューは約100、つまり購入時と売却時の値段がほぼ変わらないというややしょっぱい微妙な結果になった。

 

おかんおかん

ほぼ同じ時期に売れた東京のお友達の港区タワマン、4000万円!の売却益が出たらしい。

やっぱり、お金持ちはさらにお金持ちになる世の中なのだ(><)。

 

ちなみに2019年の近畿圏中古マンションのリセールバリューの詳細については、「東京カンテイ プレスリリース」をご覧いただきたい。

 

大阪も東京同様、中古マンションは上昇傾向が続き、いまだミニバブルといった様相だ。1位のJR環状線「大阪」のリセールバリューはなんと174.3。

 

そう考えると、わが家も売却益を得られなかったのはちと残念 😥 。リセールバリュー上位30位の駅に入っていなかったことが1番の原因だ。もっと資産価値の高い人気駅エリアにマンションを購入していれば、住み替えによる利益が発生したことは間違いない。

 

ただし、負け惜しみを言うと、上位30位には入っていないものの、わたしたちが住む北摂(大阪北部)の某市は、転勤族も多く、大阪&京都の中心部へのアクセス良な、とても住みやすい住環境だったので、快適に暮らせた。

 

10数年、同等のマンションに家賃を払って暮らしたとすると、約20万円×12月×12年=2880万円の住宅費がかかったことになる。その代わりに、管理費+修繕積立金+固定資産税+手数料etcの出費ですんだ(もちろん、人によって借入額や金利はイロイロなので、こう単純にはいかない)。

 

また、人口が減っていく中、都市部のごく一部以外はバブルがはじけて中古マンションの値崩れが起きてくることや、築15~20年を超えてくると建物の価値がぐっと低下することも予想される。

 

国土交通省の試算によると、中古マンションは、築5年の段階で価格が新築のときと比べて80%程度に、15年後には65%程度にまで下がり、その後も価格は下落し続けるといわれている。

 

なので、値崩れ無しのリセールバリュー100は、自分の中で上出来の及第点◎。

 

そもそも、買い替えで売却益が得られる可能性が高い超人気エリアのマンションは、相当の高価格😿。われわれ庶民でもなんとか手の出るエリアで、比較的高いリセールバリューを実現するには、駅選び以外で何ができるだろう? 

 

ということで、わたしたちがマンション購入時に、リセールバリューに関して考慮した次の3つについて、今回の体験を供給したい。

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やっぱり駅近!

 

「エリア/駅」選びが何よりも重要なことは言うまでもない。

 

その次に、多くの関係者が口をそろえて言う、資産価値の落ちないマンションの条件は「駅近」だ。特に、駅直結や駅徒歩数分内のマンションの価格はなかなか落ちない。

 

わが家も、利便性を一番に考え、駅徒歩1分のマンションを購入した。一見駅近に思える「駅徒歩7~10分」といった触れ込みの場合でも、実際に歩いてみるとその範囲におさまらないことが多く、通勤や通学で毎日駅を利用する場合は地味にストレスになってくる。駅直結または徒歩1分は、やはりインパクトが強い。

 

おとんおとん

サラリーマンだった頃は、終電間近に帰宅するときもタクシーを使わなくてすんだよね。

朝もずいぶん楽だったな。

 

今回の売却にあたっても、「駅徒歩1分」を広告で一番目立たせた。コロナ禍でリモートワークが進んではいるが、出勤が必要な人はまだまだ多いようだ。

 

一方で、駅近の場合に気になるのが騒音だ。本来ならば南向きの方が人気が高く高額なのだけど、このマンションは、バルコニーのある南側が線路に面することが分かった。そのために、あえて西向きを選び(西日が入る欠点有り)、南に面する寝室と仕事部屋の窓をすべて二重サッシに変えることで、騒音がほとんど気にならなくなった。

 

購入の際には、希望階とリビングの向き、踏切の有無、線路からの距離などもしっかりとチェックしておこう。

 

これは、買い主様へのかなりのアピールポイントとなった。

「眺望」は大事!

一言で立地条件と言っても中身は山ほど。その中で、眺望マニアの夫が重点を置いたのが、「眺望の良し悪し」だ。

 

現在のマンションは最上階で、一方は駅であり、他方も建築基準から考えて、周りにこれ以上高い建築物が建つ可能性が極めて低い。

 

自宅から見える景色は、毎日のことだから、重要度はめちゃめちゃ高い。それは、キレイな夜景でも、青い海でも、緑あふれる木々でもよく、いずれにせよ、自分にとって心が落ち着く景色であればいい。夫がセミリタイアして出勤しなくなった今は、駅近よりもこっちが大事かな。

 

現在、売却と同時に、購入も進めており、価格以上に眺望の条件を満たさなくて却下した物件も多い。

 

リビングの窓のすぐ目の前に、隣の家が目に入ったり、何十メートルか離れていても、広々と開けた視界に、別の大きな高層マンションのベランダ群が真正面に入り込んだりすると、がっかりしてしまう。

 

印象としては、高額帯のマンションほど、眺望にこだわる人が多い気がする。つまり、わが家のように眺望マニアがいる限り、眺望の良さにこだわった物件は、比較的資産価値が落ちにくいのではないだろうか。

 

一般的に、階数による価格差は、1&2階を除き、階数が上がるごとに30~50万ほど高くなっていき、最上階は1階下よりも3%高いとされている(*例えば、15階程度のマンションの場合。タワマン除く)。

 

現在、同じマンションの5階ほど階下の部屋(南向き)も売りに出されている。新築時には数百万程度の価格差だったはずが、「*前建て」によって売却価格は1千万近くの差が生まれるかもしれない。

 

*購入した土地の前に高層マンションなどの大きな建物があり、騒音や日照の問題があること。

このことを心配することを「前建て不安」と言う。

 

新築時に少しでも安く買いたいと思い、前建ての影響度を無視してしまうと、売却時に思わぬ損をすることがある。現在の前建て、そして将来の前建ての可能性は必ず探っておきたい。

 

「間取り」は影響する?

 

「間取り」と言っても、2LDKや3LDKのような部屋数は、思ったよりも影響度が少ないのが実感だ。

 

わが家のマンションは、新築時に3LDKを2LDK にリフォームしてリビングルームをかなり広くとっている。2LDKは確かにファミリー層にはウケが悪くなるのは否定できないが、2LDKにするのも、3LDKにするのも、リフォーム代は100~200万円とさほど高くない。

 

当初から、ターゲット層としては、わたしたちのような夫婦のどちらかまたは両方が大阪中心部等に通勤するパワーカップル、または郊外から駅近に越してくるリタイア夫婦を想定していたので、かえって部屋数は少なく、ゆったりとしたリビングルームのある間取りの方が需要があると考えていた。

 

こだわったのは角部屋かどうかだ。角部屋は、他人が前を通ることがないので、プライバシーを守れることだけでなく、通気(3面通気)や採光(3面採光)に恵まれている。

 

おかんおかん

自宅で過ごす時間がめちゃ多いから、プライバシーと音にはこだわった!

一面しか隣と面してないので、騒音問題が起きにくいのが角部屋の良さ。

同じ階の人や、配達員さんなどがしょっちゅう行き来しないのはやっぱりイイよ。

 

角部屋は中部屋よりも広いのがふつうだが、同じ面積の場合には、5%ほど高い。たとえば、同じ階で、同じ面積の中部屋が5000万円ならば、角部屋は約5500万円となる計算だ。リセールのときに、その価値を維持したい。

 

ここで、注意したいのは、角部屋のメリットや魅力が十分に生かされているかどうかがカギになることだ。いくら開口部が大きい角部屋であっても、そこから見える眺望が良くなければ、価格差が生まれにくい。

 

したがって、角部屋は、上で挙げた「眺望の良さ」とセットにしておきたい。オーシャンビューやタワマンなど、「景色」が大きな魅力であるマンションは、特に角部屋のメリットが大きいだろう。

まとめ

 

おかんおかん

参考にしていただけたかな?

売却が思った以上にスムーズにいって、売却のドタバタをいろいろ記事にする予定が狂ってしまったな(笑)。

 

住み替え先のマンション購入記&リフォーム/リノベーションについても書いていくつもりなので、良ければお付き合いください。

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