不動産業者に売却の仲介を頼むには
コチラ↑の記事でお伝えしたように、一括査定サイトを利用して、自宅の価値を仮査定を申し込んだ後、不動産会社4社の営業マンの訪問査定を受けることになった。
そして次の流れとしては、売却するぞ！という決心がつけば、下で説明するように、不動産会社との正式な契約を交わすことになる。
おかんさすがに後に引けなくなりそう 😯
もちろん、納得のいく取引ができそうになければ、途中で「やっぱり売るのはや～めた」と引き返すことができないわけではない。
契約を交わす前に、じっくりとプロの意見も聞いて、自分たちのスタンスをはっきりとさせよう。
「媒介契約」には3種類ある
不動産の売買では、今まで知らなかった言葉やシステムがたくさん出てくる。基本のキの一つが「媒介契約」。
不動産の売買をするには、営業を宅建業者に依頼する「媒介契約」という契約を結ぶ必要があり、この媒介契約には次の3つのタイプがある。
- 「専任媒介契約」－一社に営業をすべて任せて、他の不動産会社には依頼できない。売り主への報告義務あり。レインズ＊への登録義務あり。
- 「専属専任媒介契約」－専任媒介契約とほぼ同じだが、自分で買い主を見つけても不動産会社に仲介させなければならない。レインズ＊への登録義務あり。
- 「一般媒介契約」－複数の不動産会社と契約することができる。売り主への報告義務なし。レインズへの登録義務なし。
＊「レインズ（REINS）って何？
レインズは、不動産流通機構が運営しているコンピュータネットワークシステムのこと。
すべての不動産会社が、ここに登録されている不動産情報にアクセスできることによって、不動産を買いたい人や借りたい人が、豊富な情報の中から自分に最適な不動産を探すことができる。
おかんレインズは不動産会社しかアクセスできないけど、自分の売却物件に限っては個人もチェックできるんだよね。
おとん一般媒介契約だと、自分の販売力に自信があったり、ツテがあったりすれば、あえてレインズに登録しない不動産会社もあるみたいだね。
おかん売り主からも買い主からも手数料がもらえる「＊両手仲介」を狙ってるわけね。
＊「両手仲介」－1つの物件で1社の不動産会社が、売り主と買い主の両方を仲介して、両方から仲介手数料を得ること。
「片手仲介」－1つの物件に対して売り主と買い主に対して、それぞれ別の不動産会社が仲介すること。つまり、両手仲介と比べて得られる手数料は半分になる。
一般媒介契約と専任媒介契約のメリット／デメリット
各契約のメリット／デメリットを簡単に挙げておこう。
★ 一般媒介契約
＜メリット＞
- 複数の会社に依頼ができるので、見込み客の目に留まる機会が増えて、様々な買い主へアピールできる。
- 「両手仲介」を得るために、他の不動産会社に、売れていないものを「売れた」と嘘をついたり、自身の顧客にしか情報を公開しなかったりするような「囲い込み」を防止できる（＊これはレインズの登録をチェックすることでも防止できる）。
- 不動産会社同士を競い合わせてあおることができる。
＜デメリット＞
- 自社で売却できないかもしれないので、熱心に営業しない場合がある。
- 売り主への報告義務がないので、進捗状況がつかみにくい。
- 不動産会社が提供する独自のサービスが受けられないことがある
★ 専任媒介契約
＜メリット＞
- 定期的に不動産会社から報告を受けるため、進捗状況が分かりやすい。
- 1社のみが対応することになるので、WEBやチラシなど積極的な広告費用をかけるなど熱心な営業が期待される。
＜デメリット＞
- 経験が浅かったり、意欲が低かったりする不動産業者の場合には、注目を浴びる最初の売出し時3か月間のチャンスを逃す可能性がある。
- 売却の時期や価格が、1社の力量に左右されてしまう。
おかん人気エリアにある物件や、需要の多い物件は、不動産会社にとっては売りやすい物件だから、複数の会社と契約する「一般媒介契約」が向いているらしいね。
わが家は売りやすい気がするんだけど．．．欲目かな？
本やサイトなどで調べたメリットとデメリットをまとめてみたが、正直なところ、この時点では、まだどちらにすべきなのか結論が出なかった 😥 。
おとん僕は、どちらかと言えば、「お任せできる」信頼のおける不動産会社に専任で頼みたい気がするな。
メールや電話のやり取りでも少しは感じがつかめたけど、面談でその辺を見極めたいと思うよ。
おかんそれと、専任媒介契約で受けられる不動産会社のサービスは馬鹿にできないね。
このサービスについては、次回以降に記事にしたい。
売却が始まってもいないのに、すでにこの悩ましさ。先が思いやられるという不安と同時に、いやそれ以上になんだかワクワク感もわいてくる。
知らない世界はやっぱり楽しいな。
ということで、「不動産は人で選べ」をついに実感＆実践するときがきた。連休の3日間で無事アポイントがとれたので、次回の記事では面談と、その後の決定についてレポートする予定。
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